O que é o Habite-se e qual é a sua importância?
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Sobre o Habite-se
O “Habite-se” se trata de um documento emanado de autoridade competente testificando que a construção seguiu as exigências legais. Este documento que também é uma certidão, também é identificada tecnicamente de “Auto de conclusão de Obra”. O Habite-se é um documento importante nas negociações imobiliárias , seja negociações de compra, venda, financiamento ou até locações imobiliárias. Por vezes, esta certidão é motivo de polêmica devido, pois são muitos os casos de pessoas não especializadas no assunto disseminarem um entendimento errôneo. É até corriqueiro casos de que o proprietário / posseiro considera o habite-se como uma “burocracia sem sentido”. Este artigo visa esclarecer a relação do Habite-se / Certidão do Auto de conclusão de Obra, para que por meio do entendimento, a importância do Habite-se seja esclarecida.
A Prefeitura local é o órgão responsável pela emissão do Habite-se. Esta certidão testifica que a Obra ou a Reforma do Imóvel atende os requisitos municipais do Código de Obra da Prefeitura e também confirma que a obra está de acordo com o Projeto do Imóvel, logo, a prefeitura entende que o imóvel pode ser habitável. Os regulamentos que norteiam este documento testificam as seguintes condições de habitabilidade :
☑ Todas as instalações previstas em Projeto estão em ordem, funcionando a contento;
☑ A Obra está de acordo com o Projeto que foi aprovado pela Prefeitura;
☑ Constatação do certificado de aprovação do Corpo de Bombeiros e/ou órgão de vigilância sanitária, nos casos previsto em lei
Durante a solicitação do Habite-se, o órgão competente fiscalizará a obra e checará a existência de equipamentos como caixa de correio, lixeira, calçada pavimentada, regularidade perante concessionárias de Energia Elétrica e de Água, assim como outras medidas exigidas pelo poder Executivo no momento da aprovação do Projeto. A Fiscalização possui metodologias diferenciadas que variam de Prefeitura para Prefeitura, entretanto, possui o mesmo foco, que é de fiscalizar a construção , afim de verificar se está conforme a legislação local.
Podemos concluir que essas medidas tem como objetivo gerar uma camada a mais de segurança, o que de certa forma, visa o bem estar dos moradores e reflete positivamente no desenvolvimento municipal. Por vezes , este entendimento é o ponto mais ignorado e ocultado na relação do habite-se.
É válido ressaltar, mesmo que a Emissão do Habite-se tratou-se de análise criteriosa e garante que a obra atende importantes critérios municipais, o que beneficia os moradores, ainda assim, não garante a qualidade da obra. A responsabilidade da qualidade da obra é de quem construiu o Imóvel, seja Pessoa Física ou Jurídica. Para ter mais informações referente a qualidade da obra é interessante buscar informações de quem construiu. Algumas medidas cautelares são interessantes no que concerne qualidade da obra, tais como, verificar o memorial descritivo, conversar com engenheiro ou Arquiteto responsável …
Para que possamos refletir mais cerca do habite…
… Já imaginou como seria uma construção sem regulamentos? Um imóvel construído de qualquer maneira?
Infelizmente, construções realizadas de forma insensata é uma realidade. É comum ficar sabendo de desabamentos nos noticiários de tv e internet, casas com rachaduras graves, construções em lugares de riscos entre outros casos perigosos que resultam em prejuízos ou risco de vida para os moradores. Uma das soluções legais contra construções irregulares é o Habite-se , que acaba sendo um dos dispositivos legais por parte do Governo Municipal que visa segurança.
Habite-se nas Negociações Imobiliárias
O Habite-se é um dos documentos indispensáveis para a regularização do imóvel. Claro, que em relação a a regularização do imóvel, esta certidão não é tudo , além do Habite-se, deve ser providenciado outros documentos, afim de atender os regulamentos Municipais, Estaduais e Federais para que o Imóvel seja legalizado, consequentemente, um Imóvel regularizado viabiliza as Negociações Imobiliárias.
Tem quem diga que o Imóvel está legalizado com o Contrato de Gaveta ou Escritura na mão, mas não é verdade. Um imóvel regularizado envolve diversos regramentos, documentos e responsabilidades. Cada documento imobiliário é justificável e cada qual possui determinada complexidade, dependendo da Prefeitura , o Habite-se pode ser considerado um dos documentos mais complexo do Proprietário adquirir.
O Imóvel legalizado é mais vantajoso para o(a) proprietário (a), fato é que no âmbito jurídico, uma transação imobiliária de imóvel legalizado resulta em segurança jurídica aos compradores e vendedores, beneficiando diretamente os moradores, os quais poderão usufruir sem embaraços dos seus direitos, já que o imóvel atende os regulamentos municipais, além de se beneficiar de qualidade de vida.
Na relação mercadológica, o Imóvel Legalizado tem mais credibilidade e valorização em comparação do Imóvel Irregular. Nas vendas, os Imóveis legalizados alcançam uma quantidade superior de pretendes compradores do que um Imóvel irregular. Para exemplificar, imagine que os eventuais compradores decidam optar por comprar o imóvel por financiamento imobiliário, que é uma modalidade de compra e venda de alta demanda, logo, imóveis irregulares não poderão ser negociados. Imagine também que os pretendentes compradores desejam comprar um imóvel com toda segurança, logo, os imóveis irregulares poderão não atender essa necessidade, já que Imóveis irregulares são irregulares por motivos que geram insegurança nas negociações. Considere que uma negociação que envolve crédito imobiliário, é uma negociação vantajosa para comprador e vendedor, durante esta negociação o Comprador irá desfrutar de parcelas conforme seu perfil de compra e o vendedor receberá do Banco seu montante desejado. Quando o Banco está presente nas negociações a regularidade deverá ser observada em todos seus detalhes, isto inclui o Habite-se, o que é um ótimo negócio.
O Habite-se é uma das principais metas para ter um Imóvel regularizado, isto porque está atrelado com o inicio, isto é, com as relações da construção. Não pode dizer que o Imóvel está regularizado se não seguiu as normas municipais. Seguir as normas municipais para adquirir o Habite-se possui diversas vantagens:
Realização segura das atividades comerciais;
Viabiliza negociações Imobiliárias;
Evita embaraços com a fiscalização;
Considerando a exclusividade de entidades filantrópicas, ocorre a isenção do IPTU;
Isenção de Outorga Onerosa;
Realização de reformas dentro da lei atual e possíveis leis futuras;
Licenças de funcionamentos e de instalações para anúncios, como letreiros, banners e etc…
Essas são algumas das vantagens que tornam as Negociações Imobiliárias mais céleres e vantajosas.
Posso comprar ou vender um Imóvel sem o Habite-se?
Depende. Imóvel desprovido do Habite-se é um imóvel irregular. Imóveis irregulares possuem riscos e inviabiliza uma transações imobiliária segura. Quando trata-se de Imóveis Irregulares, trata-se de uma relação de negócio de posse. As negociações de posses são desprovidas de determinadas garantias e segurança, o que neste caso, é necessário verificar minuciosamente as possíveis documentações do Imóvel atual assim como o estado do imóvel para a possibilidade de uma compra ou venda. Tem situações de imóveis irregulares que a compra e venda é inviável, e outros casos, o comprador e vendedor deverá assumir os possíveis riscos.
Se o pretendente comprador deseja comprar o imóvel ou o pretendente vendedor deseja vender o imóvel por meio de financiamento imobiliário, tendo como objetivo o Imóvel sem o Habite-se, não será possível, isto porque a instituição financeira exige determinados documentos que comprovem a regularidade do imóvel, entre esses documentos, está o Habite-se.
É possível comprar ou vender o Imóvel entre particulares, sem habite-se e outros documentos. Geralmente as partes envolvidas assumem os riscos, fato é que, uma negociação entre particulares de imóveis irregulares, sem um especialista imobiliário, envolve diversos riscos e probabilidade elevada de problemas.
Para que o “Imóvel de posse”, desprovido do Habite-se ou outros documentos, possa ser ofertado pelo Corretor de imóveis para determinada finalidade, seja residencial ou comercial, este imóvel deverá ser rigorosamente avaliado, cada avaliação dependerá do entendimento do Especialista Imobiliário. Depois da avaliação será determinado se o Imóvel Irregular será ofertado pelo profissional ou não. Em caso positivo, a presença do Corretor de Imóveis irá valorizar mais a Negociação Imobiliária, mesmo se tratando de imóvel irregular.
Quem deve providenciar o Habite-se?
A Responsabilidade do Habite-se é da Pessoa Física ou Jurídica responsável pela obra com a Prefeitura, seja Proprietário, construtora e etc… Com exceção, de acordos contratuais das partes relacionadas na construção em que o contrato em questão aponta determinada responsabilidade para determinada parte contratual.
Como providenciar o Habite-se
*Para quem vai iniciar a construção
É importante buscar informações com os profissionais do seu município, seja Engenheiro, Arquiteto ou na Prefeitura Local. Os procedimentos podem variar de município para município, especialmente, nas relações documentais.
Geralmente, as prefeituras exigem a obtenção da Planta do Projeto assinado por um Engenheiro ou Arquiteto, este projeto deverá ser registrado e aprovado na prefeitura, ocorrendo aprovação, a Prefeitura irá emitir um Alvará de Construção para a obra. Após as construção da obra, deverá ser providenciado junta a prefeitura uma fiscalização, para comprovar se a obra está de acordo com o projeto. O Habite-se será emitido depois que a Prefeitura vistoriar as relações construtivas do imóvel
É recomendado que o (a) pessoa interessado (a) mantenha em ordem:
O IPTU;
A Escritura de compra e venda do imóvel / terreno;
A Matrícula do Imóvel;
O ISS (Imposto sobre serviço) relativo a execução da obra. Por lei, todo proprietário de uma construção civil particular é obrigado a efetuar o pagamento do ISS junto a prefeitura.
Obs: Os tramites em relação as providencias do Habite-se é regularizado no Código de Obra de cada Prefeitura local.
Quem está dispensado do Habite-se ?
O Presidente da República, Jair Messias Bolsonaro, sancionou a Lei 13.865, de 8 de Agosto de 2019 alterando a Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos). A Alteração foi o acréscimo do art. que dispensa o Habite-se para população de baixa renda, conforme artigo abaixo :
“Art. 247-A. É dispensado o habite-se expedido pela prefeitura municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia.”
Embora, a aplicação desta Lei dispense o Habite-se, ainda consta a necessidade das providencias de projetos, licenças, plantas entre outros critérios relacionados a Obra.
Artigo atualizado em 01/08/2021
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